la prima vedere, diferențele dintre triple net leases (NNN), leases brute și leases brute modificate par complicate. Multe dintre definițiile găsite pe internet sunt complicate și chiar profesioniști cu experiență imobiliare au probleme imaginind ceea ce unii bloggeri încearcă să spun. Cu toate acestea, diferențele nu sunt atât de complicate. În termeni simpli, contractele de leasing comerciale pot fi separate în două categorii majore: cele în care chiriașii plătesc toate cheltuielile proprietății (leasing NNN) și cele în care proprietarii plătesc toate cheltuielile proprietății (leasing brut). Un contract de închiriere pe an de bază sau un contract de închiriere brut modificat necesită ca cheltuielile existente să fie plătite de proprietar, dar orice creștere anuală a cheltuielilor să fie asumată de chiriași. Un contract de leasing an de bază este undeva între contractul de leasing NNN și contractul de leasing brut.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg cele mai multe contracte de leasing de vânzare cu amănuntul sunt contracte de leasing triplu net și cheltuielile de întreținere zona comună (cam cheltuieli) care chiriașilor plăti pentru include doar despre orice cost imaginabil pentru funcționarea proprietății, inclusiv în cele mai multe cazuri taxele de Proprietate, utilitati, întreținere, asigurare și taxele de administrare. Fiecare chiriaș este responsabil pentru cota sa pro rata din cheltuielile CAM. Termenii reali din contractele de leasing NNN variază foarte mult de la leasing la leasing și cât de favorabili sunt termenii pentru chiriaș depind de puterea de negociere a chiriașului. Contractele de închiriere brute sunt mai puțin frecvente, dar sunt încă utilizate astăzi. Acest lucru se datorează în mare parte faptului că proprietarii sunt reticenți în a-și asuma riscul creșterii costurilor în timp. Un contract de leasing pe an de bază sau un contract de leasing brut modificat elimină această problemă prin transferarea riscului de creștere a costurilor către chiriași. Contractul de leasing an de bază oferă proprietarilor de securitate prin trecerea pe creșterea costurilor pentru chiriași.

majoritatea contractelor de leasing pentru birouri sunt o variantă a unui contract de leasing pentru anul de bază. Într-un an de leasing de bază, este selectat un an de bază (de obicei primul an al contractului de leasing). Proprietarul este de acord să plătească cheltuielile proprietății pentru anul de bază. Proprietarul continuă să plătească cheltuielile de proprietate la nivelul anului de bază, iar chiriașul este de acord să plătească cota sa proporțională din orice creștere a cheltuielilor de proprietate. Dacă cheltuielile de proprietate pentru anul de bază (să zicem 2010) sunt de 40.000 USD, iar cheltuielile cresc la 50.000 USD pentru anul 2011, un chiriaș cu 20% din suprafața pătrată ar plăti 2.000 USD (20% din creșterea de 10.000 USD) în 2011 în plus față de chiria de bază a chiriașului (cu un contract de închiriere NNN, chiriașul și-ar plăti cota pro rata din întregul 50.000 USD în 2011 sau 10.000 în plus față de chiria de bază). În fiecare an după aceea, chiriașul își plătește cota proporțională din cheltuielile proprietății, dar numai în măsura în care aceste cheltuieli depășesc 40.000 USD stabilite în anul de bază. În majoritatea cazurilor, creșterea anuală a cheltuielilor este estimată la începutul fiecărui an, iar chiriașii plătesc lunar pentru a distribui costul pe parcursul anului. În exemplul de mai sus, dacă la începutul anului 2011 proprietarul a estimat creșterea cheltuielilor cu proprietatea la 12.000 USD, chiriașul ar plăti plăți lunare de 200 USD (20% din 12.000 împărțit la 12 luni) în valoare totală de 2.400 USD. Chiriașul plătește astfel 400 de dolari. La sfârșitul anului 2011, proprietarul va efectua o reconciliere a cheltuielilor care va duce la creditarea suplimentară de 400 USD către chiriaș.

când li se prezintă un contract de închiriere pentru anul de bază, chiriașii ar trebui să ia măsuri pentru a minimiza incertitudinea cotei lor de cheltuieli viitoare. În primul rând, asigurați-vă că calculul anului de bază este corect. Proprietarii nu ar trebui să fie reticenți în a-și revizui calculele cu potențialii chiriași. În al doilea rând, cereți date și tendințe istorice pentru a vedea cum au crescut cheltuielile în timp. Acest lucru oferă chiriașilor o bază rezonabilă din care să anticipeze cheltuielile viitoare. Chiriașii care se mută într-un spațiu comercial după prima parte a anului ar trebui să solicite 12 luni de protecție a anului de bază, garantând 12 luni de închiriere înainte ca cheltuielile să devină scadente. Proprietarii mai mari sunt de obicei mai supuși acestei solicitări. Chiriașii ar trebui, de asemenea, să ia în considerare solicitarea unui plafon pentru cheltuielile de funcționare. Majoritatea proprietarilor vor fi reticenți. Cu toate acestea, merită solicitat, deoarece există anumite circumstanțe care pot duce la cheltuieli neprevăzute semnificative asociate cu remodelări, îmbunătățiri și/sau reevaluări fiscale după vânzarea sau transferul dreptului de proprietate asupra proprietății.

chiriașii și proprietarii ar trebui să fie atenți atunci când negociază provizioane brute în contractele de leasing din anul de bază. Cu provizioane brute, proprietarii calculează ponderea pro rata a chiriașilor din cheltuielile variabile (cheltuieli care variază în funcție de ocupare) pe baza ocupării de 95% sau 100%, permițând proprietarilor să-și recupereze cheltuielile reale de la chiriașii existenți atunci când ocuparea este scăzută. În contractele de leasing din anul de bază, chiriașii trebuie să se asigure că provizioanele brute se aplică anului de bază, precum și anilor următori, pentru a evita creșterea semnificativă a cheltuielilor atunci când nivelurile de ocupare cresc după anul de bază. În caz contrar, dacă anul de bază este unul cu o ocupare mai mică decât cea completă, chiriașii vor fi responsabili pentru cheltuielile asociate cu ocuparea completă ulterior (creșteri ale cheltuielilor datorate noilor chiriași). Atâta timp cât este inclus anul de bază, chiriașii cu contracte de leasing pentru anul de bază beneficiază de provizioane brute. Pentru a evita conflictele viitoare, contractul de închiriere ar trebui să identifice în mod specific ce cheltuieli vor fi variabile și care vor fi fixate. În cele din urmă, chiriașii ar trebui să caute drepturi de audit pentru a se asigura că cheltuielile sunt determinate cu exactitate și că proprietarii sunt rambursați doar pentru cheltuielile reale.

atâta timp cât proprietarii contabilizează cu exactitate cheltuielile, contractele de leasing din anul de bază sunt avantajoase atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași. Sarcina chiriașilor pentru cheltuielile comune este limitată la creșteri peste nivelul anului de bază, iar proprietarii mențin stabilitatea veniturilor. Consultați-vă cu un avocat de leasing comercial din San Diego.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.