At first glance, the differences between triple net leases (NNN), gross leases and modified gross leases seem complicated. Muitas das definições encontradas na internet são complicadas e até mesmo profissionais experientes do setor imobiliário têm dificuldade em descobrir o que alguns blogueiros estão tentando dizer. No entanto, as diferenças não são assim tão complicadas. Em termos mais simples, as locações comerciais podem ser separadas em duas categorias principais.: aqueles em que os inquilinos pagam todas as despesas da propriedade (locações NNN) e aqueles em que os proprietários pagam todas as despesas da propriedade (locações brutas). Um contrato de arrendamento do ano de base, ou contrato de arrendamento bruto modificado, exige que as despesas existentes sejam pagas pelo proprietário, mas quaisquer aumentos anuais das despesas a serem assumidos pelos inquilinos. Um contrato de arrendamento do ano de base está algures entre o contrato de arrendamento da NNN e o contrato de arrendamento bruto.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg a maioria das locações de varejo são locações líquidas triplas e as despesas de manutenção da área comum (despesas CAM) que os inquilinos pagam incluem quase todos os custos imagináveis para o funcionamento da propriedade, incluindo na maioria dos casos impostos de propriedade, utilitários, manutenção, seguros e taxas de gestão. Cada inquilino é responsável pela sua parte proporcional das despesas da CAM. As condições reais dos contratos de arrendamento NNN variam muito de arrendamento a Arrendamento e como as condições são favoráveis para o inquilino dependem do poder de negociação do inquilino. As locações brutas são menos comuns, mas ainda hoje são usadas. Isto deve-se, em grande parte, ao facto de os senhorios estarem relutantes em assumir o risco de aumento dos custos ao longo do tempo. Um contrato de arrendamento com base ou contrato de arrendamento bruto modificado elimina este problema, transferindo o risco de aumento de custos para os inquilinos. O contrato de arrendamento do ano de base proporciona segurança aos proprietários, passando os custos acrescidos para os inquilinos.

a maioria das locações de escritório são alguma variante de um contrato de arrendamento de ano-base. Em um contrato de locação de ano-base, um ano-base é selecionado (geralmente o primeiro ano do contrato). O senhorio concorda em pagar as despesas da propriedade para o ano de base. O proprietário continua a pagar as despesas de propriedade ao nível do ano de base e o inquilino concorda em pagar a sua parte proporcional de quaisquer aumentos nas despesas de propriedade. Se a propriedade despesas para o ano base (dizer 2010) são de us $40.000 e as despesas com o aumento de $50.000 para o ano de 2011, um inquilino com 20% da metragem quadrada iria pagar us $2.000 (20% de $10,000 aumento) em 2011, além de o inquilino aluguel de base (com um NNN locação, o inquilino pagaria a sua parte pro rata de toda a us $50.000 em 2011, ou us $10.000, além de aluguel de base). Todos os anos depois, o inquilino paga a sua parte proporcional das despesas da propriedade, mas apenas na medida em que essas despesas excedam os 40 mil dólares estabelecidos no ano de base. Na maioria dos casos, o aumento anual das despesas é estimado no início de cada ano e os inquilinos pagam mensalmente para repartir o custo ao longo do ano. No exemplo acima, se no início de 2011 o senhorio estimasse o aumento das despesas de propriedade em US $12.000, o inquilino pagaria pagamentos mensais de US $200 (20% de 12.000 divididos por 12 meses) totalizando US $ 2,400. O inquilino paga 400 dólares a mais. No final de 2011, o proprietário realizaria uma reconciliação de despesas, resultando no aumento de US $400 a serem creditados de volta ao inquilino.

quando apresentado com um contrato de arrendamento do ano de base, os inquilinos devem tomar medidas para minimizar a incerteza de sua parte das despesas futuras. Em primeiro lugar, garantir que o cálculo do ano de base é preciso. Os proprietários não devem estar relutantes em rever os seus cálculos com futuros inquilinos. Em segundo lugar, pedir dados históricos e tendências para ver como as despesas aumentaram ao longo do tempo. Isto dá aos inquilinos uma base razoável para antecipar as despesas futuras. Os inquilinos que se mudem para um espaço comercial após o primeiro do ano devem pedir 12 meses de proteção do ano-base, garantindo 12 meses de arrendamento antes que as despesas se tornem exigíveis. Os latifundiários maiores são tipicamente mais receptivos a este pedido. Os inquilinos também devem considerar pedir um limite para as despesas operacionais. A maioria dos proprietários será relutante. No entanto, vale a pena pedir, pois há certas circunstâncias que podem resultar em despesas significativas não previstas associadas com remodelações, melhorias e/ou reavaliações fiscais após a venda ou transferência de propriedade da propriedade.

os inquilinos e os senhorios devem ter cuidado ao negociar as disposições de extrapolação nas locações do ano de base. Com as provisões de extrapolação, os proprietários calculam a parte proporcional dos inquilinos nas despesas variáveis (despesas que variam com a ocupação) com base na ocupação de 95% ou 100%, permitindo que os proprietários recuperem as suas despesas reais dos inquilinos existentes quando a ocupação é baixa. Nos contratos de locação do ano de base, os inquilinos precisam garantir que as disposições de extrapolação se aplicam ao ano de base, bem como aos anos seguintes, para evitar aumentos significativos nas despesas quando os níveis de ocupação aumentam após o ano de base. Caso contrário, se o ano de base for um com menos de ocupação completa, os inquilinos serão responsáveis pelas despesas associadas com ocupação completa mais tarde (aumentos nas despesas devido a novos inquilinos). Desde que o ano de base esteja incluído, os inquilinos com locações do ano de base beneficiam de Provisões de extrapolação. Para evitar conflitos futuros, o arrendamento deve identificar especificamente quais as despesas que serão variáveis e quais serão fixadas. Por último, os inquilinos devem procurar direitos de auditoria para garantir que as despesas sejam rigorosamente determinadas e que os proprietários só sejam reembolsados pelas despesas reais. Desde que os proprietários tenham em conta com precisão as despesas, os arrendamentos do ano de base são vantajosos tanto para os proprietários como para os inquilinos. Os encargos dos inquilinos com as despesas comuns limitam-se a aumentos ao longo do ano de base e os proprietários mantêm a estabilidade das receitas. Consulta um advogado de aluguer Comercial de San Diego.

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