na pierwszy rzut oka różnice między potrójnymi leasingami netto (NNN), leasingami brutto i zmodyfikowanymi leasingami brutto wydają się skomplikowane. Wiele definicji znalezionych w Internecie jest zawiłych, a nawet doświadczeni specjaliści od nieruchomości mają problem z rozgryzieniem tego, co niektórzy blogerzy próbują powiedzieć. Różnice nie są jednak aż tak skomplikowane. Najprościej mówiąc, Leasing komercyjny można podzielić na dwie główne kategorie: te, w których najemcy pokrywają wszystkie koszty nieruchomości (Leasing NNN) i te, w których wynajmujący pokrywają wszystkie koszty nieruchomości (Leasing brutto). Leasing W roku bazowym lub zmodyfikowany Leasing brutto wymaga pokrycia istniejących wydatków przez wynajmującego, ale wszelkie roczne wzrosty wydatków mają być przejęte przez najemców. Leasing W roku bazowym jest gdzieś pomiędzy leasingiem NNN a leasingiem brutto.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpgwiększość umów najmu detalicznego to potrójne umowy najmu netto, a koszty utrzymania powierzchni wspólnej (wydatki CAM), za które płacą najemcy, obejmują prawie każdy możliwy do wyobrażenia koszt eksploatacji nieruchomości, w tym w większości przypadków podatki od nieruchomości, Media, utrzymanie, ubezpieczenie i opłaty za zarządzanie. Każdy najemca jest odpowiedzialny za proporcjonalny udział w wydatkach CAM. Rzeczywiste warunki w umowach najmu NNN różnią się znacznie w zależności od dzierżawy, a to, jak korzystne są warunki dla najemcy, zależy od siły negocjacyjnej najemcy. Leasing brutto są mniej powszechne, ale nadal stosowane do dziś. Dzieje się tak głównie dlatego, że właściciele niechętnie podejmują ryzyko wzrostu kosztów w czasie. Leasing W roku bazowym lub zmodyfikowany Leasing brutto eliminuje ten problem, przenosząc ryzyko wzrostu kosztów na najemców. Najem w roku bazowym zapewnia właścicielom bezpieczeństwo, przenosząc na najemców zwiększone koszty.

większość umów najmu biur to jakaś odmiana umowy najmu roku bazowego. W przypadku leasingu w roku bazowym wybierany jest rok bazowy (zwykle pierwszy rok leasingu). Wynajmujący zgadza się pokryć koszty nieruchomości za rok bazowy. Wynajmujący nadal pokrywa koszty nieruchomości na poziomie roku bazowego, a Najemca zgadza się zapłacić proporcjonalną część wszelkich podwyżek kosztów nieruchomości. Jeśli koszty nieruchomości w roku bazowym (powiedzmy 2010) wynoszą 40 000 USD, a wydatki wzrosną do 50 000 USD w roku 2011, najemca z 20% powierzchni kwadratowej zapłaci 2 000 USD (20% wzrostu o 10 000 USD) w 2011 r.oprócz czynszu podstawowego najemcy (z dzierżawą NNN, najemca zapłaci proporcjonalny udział w całym 50 000 USD w 2011 r. lub 10 tys. oprócz czynszu podstawowego). Każdego roku później najemca płaci proporcjonalną część kosztów nieruchomości, ale tylko w zakresie, w jakim wydatki te przekraczają 40 000 USD ustalone w roku bazowym. W większości przypadków roczny wzrost wydatków szacowany jest na początku każdego roku, a najemcy płacą miesięcznie, aby rozłożyć koszty na cały rok. W powyższym przykładzie, jeśli na początku 2011 r. właściciel ponad oszacował wzrost kosztów nieruchomości na 12 000 USD, najemca zapłaci miesięczne płatności w wysokości 200 USD (20% z 12 000 podzielonych przez 12 miesięcy) w łącznej wysokości 2400 USD. Najemca przepłaca więc 400 dolarów. Pod koniec 2011 r. wynajmujący przeprowadzi uzgadnianie wydatków, w wyniku czego dodatkowe 400 USD zostanie zwrócone najemcy.

W przypadku umowy najmu w roku bazowym najemcy powinni podjąć kroki w celu zminimalizowania niepewności co do ich udziału w przyszłych wydatkach. Po pierwsze, upewnij się, że obliczenie roku bazowego jest dokładne. Właściciele nie powinni niechętnie przeglądać swoich obliczeń z potencjalnymi najemcami. Po drugie, poproś o Dane historyczne i trendy, aby zobaczyć, jak wydatki wzrosły w czasie. Daje to najemcom rozsądną podstawę do przewidywania przyszłych wydatków. Najemcy, którzy wprowadzą się do powierzchni komercyjnej po pierwszym roku, powinni ubiegać się o 12 miesięcy ochrony w roku bazowym, gwarantując 12 miesięcy najmu przed terminem wymagalności wydatków. Więksi właściciele są zazwyczaj bardziej podatni na to żądanie. Najemcy powinni również rozważyć poproszenie o ograniczenie kosztów operacyjnych. Większość właścicieli będzie niechętna. Warto jednak poprosić o to, ponieważ istnieją pewne okoliczności, które mogą skutkować znacznymi nieprzewidzianymi wydatkami związanymi z przebudową, ulepszeniem i/lub ponowną oceną podatkową po sprzedaży lub przeniesieniu własności nieruchomości.

najemcy i właściciele powinni być ostrożni podczas negocjacji przepisów brutto w umowach najmu w roku bazowym. Dzięki rezerwom brutto wynajmujący obliczają proporcjonalny udział najemców w kosztach zmiennych (kosztach, które różnią się w zależności od zajętości) na podstawie 95% lub 100% zajętości, umożliwiając wynajmującym odzyskanie rzeczywistych wydatków od obecnych najemców, gdy zajętość jest niska. W przypadku najmu w roku bazowym najemcy muszą upewnić się, że rezerwy brutto w górę mają zastosowanie do roku bazowego, jak również do kolejnych lat, aby uniknąć znacznego wzrostu wydatków, gdy poziom najmu wzrośnie po roku bazowym. W przeciwnym razie, jeśli rok bazowy jest rokiem o mniej niż pełnym obłożeniu, najemcy będą odpowiedzialni za wydatki związane z pełnym obłożeniem w późniejszym czasie (wzrost wydatków z powodu nowych najemców). Tak długo, jak uwzględnia się rok bazowy, najemcy posiadający Leasing W roku bazowym korzystają z rezerwy brutto. Aby uniknąć konfliktu w przyszłości, Leasing powinien dokładnie określić, które wydatki będą zmienne, a które stałe. Wreszcie, najemcy powinni ubiegać się o prawa do audytu, aby upewnić się, że wydatki są dokładnie określone, a wynajmujący są zwracani tylko za rzeczywiste wydatki.

tak długo, jak wynajmujący dokładnie rozliczają wydatki, umowy najmu w roku bazowym są korzystne zarówno dla właścicieli, jak i najemców. Obciążenie najemców kosztami wspólnymi ogranicza się do wzrostu w ciągu roku bazowego, a wynajmujący utrzymują stabilność przychodów. Skonsultuj się z San Diego Commercial Lease Lawyer.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.