op het eerste gezicht lijken de verschillen tussen triple net leases (NNN), bruto leases en gewijzigde bruto leases ingewikkeld. Veel van de definities op het internet zijn ingewikkeld en zelfs ervaren vastgoedprofessionals hebben moeite om erachter te komen wat sommige bloggers proberen te zeggen. De verschillen zijn echter niet zo ingewikkeld. In de eenvoudigste termen kunnen commerciële Huurovereenkomsten worden onderverdeeld in twee grote categorieën: die waar de huurders betalen alle kosten van het onroerend goed (NNN lease) en die waar de verhuurders betalen alle kosten van het onroerend goed (bruto lease). Een basisjaar lease, of gewijzigde bruto lease, vraagt om bestaande uitgaven te betalen door de verhuurder, maar eventuele jaarlijkse verhogingen van de kosten te worden genomen door huurders. Een basisjaar lease ligt ergens tussen de NNN lease en de bruto lease.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpgde meeste retail lease-overeenkomsten zijn triple net lease-overeenkomsten en de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke ruimte (CAM-uitgaven) waarvoor de huurders betalen, omvatten zowat alle denkbare kosten voor de exploitatie van het onroerend goed, waaronder in de meeste gevallen onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen, onderhoud, verzekering en beheerkosten. Elke huurder is verantwoordelijk voor zijn pro rata deel van de CAM kosten. De werkelijke voorwaarden in NNN lease-overeenkomsten variëren sterk van lease tot lease en hoe gunstig de voorwaarden zijn voor de huurder afhankelijk van de onderhandelingsmacht van de huurder. Bruto huurovereenkomsten zijn minder gebruikelijk, maar nog steeds gebruikt vandaag. Dit komt vooral omdat verhuurders terughoudend zijn om het risico van hogere kosten in de loop van de tijd op zich te nemen. Een basisjaar lease of gewijzigde bruto lease elimineert dit probleem door het risico van verhoogde kosten over te dragen aan de huurders. Het basisjaar lease biedt verhuurders zekerheid door hogere kosten door te berekenen aan huurders.

de meeste kantoorhuurcontracten zijn een variant van een basisjaarhuurcontract. In een basisjaar lease wordt een basisjaar gekozen (meestal het eerste jaar van de lease). De verhuurder gaat ermee akkoord om de kosten van de woning te betalen voor het basisjaar. De verhuurder blijft de eigendomskosten te betalen op het niveau van het Basisjaar en de huurder stemt ermee in om zijn pro rata aandeel van eventuele verhogingen van de eigendomskosten te betalen. Als de eigendomsuitgaven voor het basisjaar (zeg 2010) $ 40.000 zijn en de uitgaven stijgen tot $ 50.000 voor het jaar 2011, zou een huurder met 20% van de vierkante meters $2.000 (20% van de $10.000 verhoging) in 2011 naast de basishuur van de huurder betalen (met een NNN-lease, zou de huurder zijn pro rata aandeel van de gehele $50.000 in 2011 of $10.000 naast de basishuur betalen). Elk jaar daarna, betaalt de huurder zijn pro rata deel van de kosten van het pand, maar alleen voor zover die kosten hoger zijn dan de $ 40.000 vastgesteld in het basisjaar. In de meeste gevallen wordt de jaarlijkse stijging van de uitgaven geschat aan het begin van elk jaar en huurders betalen maandelijks om de kosten over het jaar te spreiden. In het bovenstaande voorbeeld, als aan het begin van 2011 de verhuurder overschatte de stijging van de kosten van onroerend goed op $12.000, de huurder zou betalen maandelijkse betalingen van $200 (20% van 12.000 gedeeld door 12 maanden) in totaal $2.400. De huurder betaalt dus te veel $400. Aan het einde van 2011, de verhuurder zou uitvoeren van een kosten reconciliatie resulterend in de extra $400 wordt gecrediteerd terug naar de huurder.

wanneer een basisjaarcontract wordt aangeboden, moeten huurders maatregelen nemen om de onzekerheid van hun aandeel in toekomstige uitgaven te minimaliseren. Zorg er eerst voor dat de berekening van het basisjaar nauwkeurig is. Verhuurders moeten niet terughoudend zijn om hun berekeningen te herzien met potentiële huurders. Ten tweede, vraag om historische gegevens en trends om te zien hoe de uitgaven zijn toegenomen in de tijd. Dit geeft huurders een redelijke basis om te anticiperen op toekomstige uitgaven. Huurders die verhuizen naar een commerciële ruimte na de eerste van het jaar moet vragen om 12 maanden basisjaar bescherming te garanderen 12 maanden huur voordat de kosten verschuldigd worden. Grotere verhuurders zijn meestal meer vatbaar voor dit verzoek. Huurders moeten ook overwegen om een plafond op de exploitatiekosten te vragen. De meeste verhuurders zullen terughoudend zijn. Het is echter de moeite waard om te vragen, omdat er bepaalde omstandigheden zijn die kunnen leiden tot aanzienlijke onverwachte kosten in verband met verbouwingen, verbeteringen en/of fiscale herbeoordelingen na de verkoop of overdracht van eigendom van het onroerend goed.

huurders en verhuurders moeten voorzichtig zijn bij het onderhandelen over gross-up voorzieningen in basisjaar lease-overeenkomsten. Met gross-up voorzieningen, verhuurders berekenen huurders pro rata aandeel van de variabele kosten (kosten die variëren met de bezetting) op basis van 95% of 100% bezetting waardoor verhuurders om hun werkelijke kosten te recupereren van bestaande huurders wanneer de bezetting is laag. In basisjaar lease-overeenkomsten, huurders moeten ervoor zorgen dat de bruto-up voorzieningen van toepassing zijn op het Basisjaar en de volgende jaren om aanzienlijke stijgingen van de kosten te voorkomen wanneer de bezettingsgraad stijgt na het basisjaar. Anders, als het basisjaar is een met minder dan volledige bezetting, huurders zullen verantwoordelijk zijn voor de kosten in verband met volledige bezetting later (verhogingen van de uitgaven als gevolg van nieuwe huurders). Zolang het basisjaar is inbegrepen, genieten huurders met basisjaarlease een bruto-up voorziening. Om toekomstige conflicten te voorkomen, moet in de huurovereenkomst specifiek worden aangegeven welke kosten variabel zijn en welke vast zijn. Ten slotte moeten huurders auditrechten aanvragen Om ervoor te zorgen dat de kosten nauwkeurig worden bepaald en dat verhuurders alleen de werkelijke kosten worden vergoed.

zolang verhuurders de kosten nauwkeurig verantwoorden, zijn basisjaarleases voordelig voor zowel verhuurders als huurders. De last van huurders voor gemeenschappelijke uitgaven is beperkt tot verhogingen over het basisjaarniveau en verhuurders handhaven inkomstenstabiliteit. Overleg met een San Diego commerciële Lease advocaat.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.