ved første øyekast virker forskjellene mellom triple net leases (NNN), brutto leases og modifiserte brutto leases komplisert. Mange av definisjonene funnet på internett er convoluted og selv erfarne eiendomsmegling fagfolk har problemer med å finne ut hva noen bloggere prøver å si. Forskjellene er imidlertid ikke så kompliserte. I de enkleste vilkårene kan kommersielle leieavtaler deles inn i to hovedkategorier: de hvor leietakerne betaler alle eiendommens utgifter (nnn leieavtaler) og de hvor utleiere betaler alle eiendommens utgifter (brutto leieavtaler). En basisårsleie, eller endret brutto leieavtale, krever at eksisterende utgifter skal betales av utleier, men noen årlige økninger i utgifter skal antas av leietakere. En basisårsleie er et sted mellom NNN-leieavtalen og brutto leieavtalen.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg de fleste retail leieavtaler er trippel netto leieavtaler og fellesarealet vedlikehold utgifter (CAM utgifter) som leietakerne betaler for inkluderer omtrent alle tenkelige kostnader for driften av eiendommen inkludert i de fleste tilfeller eiendomsskatt, verktøy, vedlikehold, forsikring og administrasjonsgebyr. Hver leietaker er ansvarlig for sin pro rata andel AV CAM utgifter. De faktiske vilkårene i NNN-leieavtaler varierer mye fra leieavtale til leieavtale, og hvor gunstige vilkårene er for leietaker, avhenger av leietakerens forhandlingsmakt. Brutto leieavtaler er mindre vanlige, men brukes fortsatt i dag. Dette skyldes i stor grad at utleiere er motvillige til å ta på seg risikoen for økte kostnader over tid. En basisårsleie eller endret brutto leieavtale eliminerer dette problemet ved å overføre risikoen for økte kostnader til leietakerne. Basisårsleie gir utleiere sikkerhet ved å overføre økte kostnader til leietakere.

de fleste kontorleieavtaler er en variant av en basisårsleie. I en basisårsleie velges et basisår (vanligvis det første året av leieavtalen). Utleier samtykker i å betale eiendommens utgifter for basisåret. Utleier fortsetter å betale eiendomsutgiftene på basisårsnivå, og leietaker samtykker i å betale sin pro rata andel av eventuelle økninger i eiendomsutgifter. Hvis eiendomsutgiftene for basisåret (si 2010) er $40.000 og utgiftene øker til $50.000 for året 2011, vil en leietaker med 20% av arealet betale $2000 (20% av $10.000 økningen) i 2011 i tillegg til leietakerens grunnleie (MED en nnn-leieavtale, ville leietaker betale sin pro rata andel av hele $50.000 i 2011 eller $10.000 i tillegg til grunnleie). Hvert år deretter betaler leietaker sin pro rata andel av eiendommens utgifter, men bare i den grad at disse utgiftene overstiger $40.000 etablert i basisåret. I de fleste tilfeller beregnes den årlige utgiftsøkningen ved starten av hvert år, og leietakere betaler månedlig for å spre kostnadene over året. I eksemplet ovenfor, hvis utleier i begynnelsen av 2011 overvurderte økningen i eiendomsutgifter til $12 000, ville leietaker betale månedlige utbetalinger på $200 (20% av 12 000 delt på 12 måneder) totalt $ 2400. Leietaker betaler dermed $400. Ved utgangen av 2011 ville utleier utføre en utgiftsavstemming som resulterte i at ekstra $400 ble kreditert tilbake til leietaker.

Når Presentert med en basisårsleie, Bør Leietakere ta skritt for å minimere usikkerheten om deres andel av fremtidige utgifter. Først må du sørge for at basisårsberegningen er nøyaktig. Utleiere bør ikke være motvillige til å vurdere sine beregninger med potensielle leietakere. For det andre, be om historiske data og trender for å se hvordan utgiftene har økt over tid. Dette gir leietakere et rimelig grunnlag for å forutse fremtidige utgifter. Leietakere som flytter inn i et kommersielt rom etter årets første bør be om 12 måneders basisårsbeskyttelse som garanterer 12 måneders leieforholdet før utgiftene forfaller. Større utleiere er vanligvis mer mottagelig for denne forespørselen. Leietakere bør også vurdere å be om en cap på driftskostnader. De fleste utleiere vil være motvillige. Det er imidlertid verdt å spørre om, da det er visse forhold som kan føre til betydelige uforutsette utgifter knyttet til ombygginger, forbedringer og/eller skattevurderinger etter salg eller overføring av eierskap av eiendommen.

Leietakere og utleiere bør være forsiktig når forhandling brutto-up avsetninger i basisår leieavtaler. Med brutto opp avsetninger, utleiere beregne leietakers pro rata andel av variable utgifter (utgifter som varierer med belegg) basert på 95% eller 100% belegg slik at utleiere å hente inn sine faktiske utgifter fra eksisterende leietakere når belegg er lav. I basisårsleieavtaler må leietakerne sørge for at brutto oppavsetninger gjelder for basisåret og etterfølgende år for å unngå betydelige økninger i utgifter når belegget stiger etter basisåret. Ellers, hvis basisåret er ett med mindre enn full belegg, leietakere vil være ansvarlig for utgifter knyttet til full belegg senere (økning i utgifter på grunn av nye leietakere). Så lenge basisåret er inkludert, vil leietakere med basisårs leieavtaler dra nytte av brutto opp avsetninger. For å unngå fremtidig konflikt bør leieavtalen spesifikt identifisere hvilke utgifter som vil være variable og som vil bli løst. Til slutt bør leietakere søke revisjonsrettigheter for å sikre at utgiftene er nøyaktig bestemt og at utleiere bare blir refundert for faktiske utgifter.

Så lenge utleiere nøyaktig står for utgifter, basisår leieavtaler er fordelaktig for både utleiere og leietakere. Leietakernes byrde for fellesutgifter er begrenset til økninger over basisårsnivået, og utleiere opprettholder inntektsstabilitet. Rådfør Deg Med En San Diego Kommersiell Leieavtale Advokat.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.