は、オフィス・リースと基準年

の違いは複雑に見えます。 インターネットで見つけられる定義の多数は複雑であり、ベテランの不動産の専門家に何人かのbloggersが言うことを試みているものを把握する悩みがある。 しかし、違いはそれほど複雑ではありません。 最も簡単な言葉では、商業リースは二つの主要なカテゴリに分けることができます: テナントが物件の費用のすべてを支払うもの(NNNリース)と家主が物件の費用のすべてを支払うもの(グロスリース)。 基準年リース、または変更された総リースは、家主が支払うべき既存の費用を要求しますが、テナントが想定する費用の年間増加はありません。 基準年リースは、NNNリースとグロスリースの間のどこかにあります。

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpgほとんどのリテールリースはトリプルネットリースであり、テナントが支払う共通エリアのメンテナンス費用(CAM費用)には、ほとんどの場合、固定資産税、ユーテ 各テナントは、CAM費用の比例配分を担当しています。 NNNリースの実際の用語は、リースからリースに大きく異なり、テナントにどのように有利な用語は、テナントの交渉力に依存します。 総リースはあまり一般的ではありませんが、今日でも使用されています。 これは主に、家主が時間の経過とともにコストの増加のリスクを冒すことに消極的であるためです。 基準年リースまたは変更された総リースは、テナントにコストの増加のリスクを転送することによって、この問題を排除します。 基準年リースは、テナントに増加したコストを渡すことにより、家主のセキュリティを提供します。

ほとんどのオフィスリースは、基準年リースのいくつかの変形です。 基準年リースでは、基準年が選択されます(通常はリースの最初の年)。 家主は、基準年度の財産の費用を支払うことに同意します。 家主は、基準年レベルで不動産費用を支払い続け、テナントは、不動産費用の増加の比例配分を支払うことに同意します。 の場合は物件費の基準年度(2010年)$40,000の費用増加$50,000たが、2011年のテナント20%の映像はちょっといけばほと$2,000円(20%の10,000ドルの増加)が2011年のテナントのベース賃料(NNNリース、テナントがそ按分比例の全体$50,000 2011年には10,000ドルのベース賃料). その後、毎年、テナントは財産の費用の比例配分を支払いますが、それらの費用が基準年に確立された$40,000を超える範囲でのみ支払います。 ほとんどの場合、費用の年次増加は各年の開始で推定され、借用者は年にわたる費用を広げるために月例支払う。 上記の例では、2011年の初めに家主がproperty12,000で不動産費用の増加を推定した場合、テナントはmonthly200(12,000の20%を12ヶ月で割った)合計monthly2,400の毎月の支払いを支払う したがって、テナントは$400を超過します。 2011年の終わりに、家主はテナントに戻って入金されている余分な$400で、その結果、費用の和解を実行することになります。

基準年リースを提示する場合、テナントは将来の費用のシェアの不確実性を最小限に抑えるための措置を講じる必要があります。 まず、基準年の計算が正確であることを確認します。 家主は、将来のテナントとの彼らの計算を確認するために消極的であってはなりません。 第二に、費用が時間の経過とともにどのように増加しているかを確認するために、履歴データと傾向を求めます。 これにより、テナントに将来の費用を予測する合理的な基礎が与えられます。 年の最初の後に商業スペースに移動するテナントは、費用が原因になる前にテナントの12ヶ月を保証する基準年の保護の12ヶ月を求める必要があり 大規模な家主は、通常、この要求により従順です。 テナントはまた、営業費用の上限を求めることを検討する必要があります。 ほとんどの家主は消極的になります。 しかし、それは不動産の所有権の売却または移転後の改造、改善および/または税の再評価に関連する重要な予期しない費用につながることができ、特定の状況があるように求める価値があります。

テナントと家主は、基準年リースにおけるグロスアップ規定を交渉する際に注意する必要があります。 グロスアップ規定では、家主は、占有率が低いときに家主が既存のテナントからの実際の費用を回収することができ、95%または100%の占有に基づいて変 基準年リースでは、基準年以降の占有レベルが上昇したときの費用の大幅な増加を避けるために、基準年および後続年にグロスアップ規定が適用され それ以外の場合、基準年が満室未満の場合、テナントは後で満室に関連する費用(新規テナントによる費用の増加)を負担します。 基準年が含まれている限り、基準年リースを持つテナントは、グロスアップ規定の恩恵を受けます。 将来の競合を避けるために、リースは、どの費用が変動し、どの費用が固定されるかを具体的に特定する必要があります。 最後に、テナントは、費用が正確に決定され、家主が実際の費用に対してのみ返済されていることを確認するために監査権を求める必要があります。

家主が経費を正確に計上している限り、基準年リースは家主とテナントの両方にとって有利です。 共通費用に対するテナントの負担は、基準年度レベルでの増加に限定され、家主は収益の安定を維持しています。 サンディエゴの商業賃貸借契約弁護士と相談しなさい。

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