első pillantásra a hármas nettó lízing (NNN), a bruttó lízing és a módosított bruttó lízing közötti különbségek bonyolultnak tűnnek. Az interneten található meghatározások közül sok zavaros, sőt a tapasztalt ingatlanszakembereknek is nehézségeik vannak kitalálni, mit próbálnak mondani egyes bloggerek. A különbségek azonban nem olyan bonyolultak. A legegyszerűbb értelemben a kereskedelmi lízing két fő kategóriába sorolható: azok, ahol a bérlők fizetik az ingatlan összes költségét (NNN lízing), és azok, ahol a bérbeadók fizetik az ingatlan összes költségét (bruttó lízing). A bázisévi lízing, vagy módosított bruttó lízing, felszólítja a meglévő költségeket a bérbeadó fizeti, de a bérlők által átvállalandó kiadások bármilyen éves növekedését. A bázisévi lízing valahol az NNN lízing és a bruttó lízing között van.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg a legtöbb kiskereskedelmi lízing háromszoros nettó lízing, és a közös terület karbantartási költségei (CAM költségek), amelyeket a bérlők fizetnek, szinte minden elképzelhető költséget tartalmaznak az ingatlan üzemeltetéséhez, beleértve a legtöbb esetben ingatlanadókat, közműveket, karbantartási, biztosítási és kezelési díjakat. Minden bérlő felelős a CAM-költségek arányos részéért. Az NNN lízingek tényleges feltételei bérleti díjról bérleti díjra változnak, és a bérlő tárgyalási erejétől függ, hogy a feltételek milyen kedvezőek a bérlő számára. A bruttó lízing kevésbé gyakori, de ma is használják. Ez nagyrészt azért van, mert a földesurak vonakodnak vállalni a megnövekedett költségek kockázatát az idő múlásával. A bázisévi lízing vagy a módosított bruttó lízing kiküszöböli ezt a problémát azáltal, hogy a megnövekedett költségek kockázatát a bérlőkre ruházza át. A bázisévi lízing biztosítja a bérbeadók biztonságát azáltal, hogy a megnövekedett költségeket a bérlőkre hárítja.

a legtöbb irodai lízing a báziséves lízing néhány változata. A bázisévi lízingben egy bázisév kerül kiválasztásra (általában a lízing első éve). A bérbeadó vállalja, hogy fizeti az ingatlan költségeit a bázisévre. A bérbeadó továbbra is fizeti az ingatlanköltségeket a bázisév szintjén, és a bérlő vállalja, hogy arányos részét fizeti az ingatlanköltségek növekedéséből. Ha a bázisév (mondjuk 2010) ingatlanköltségei 40 000 dollár, és a költségek 50 000 dollárra növekednek a 2011-es évre, akkor a négyzetméter 20% – ával rendelkező bérlő 2000 dollárt fizetne (a 10 000 dolláros növekedés 20% – a) 2011-ben a bérlő alapbérletén kívül (NNN lízing esetén a bérlő a teljes 50 000 dollár arányos részét fizeti 2011-ben vagy $10 000 az alapbéren felül). Ezt követően minden évben a bérlő fizeti az ingatlan költségeinek arányos részét, de csak annyiban, amennyiben ezek a költségek meghaladják a bázisévben megállapított 40 000 dollárt. A legtöbb esetben a kiadások éves növekedését minden év elején becsülik, és a bérlők havonta fizetnek a költségek elosztására az év során. A fenti példában, ha 2011 elején a bérbeadó az ingatlanköltségek növekedését 12 000 dollárra becsülte, a bérlő havi 200 dolláros kifizetéseket fizetne(20% 12 000 osztva 12 hónappal), összesen 2400 dollárral. A bérlő tehát 400 dollárt fizet. 2011 végén a bérbeadó költség-egyeztetést végezne, amelynek eredményeként az extra 400 dollárt jóváírják a bérlőnek.

amikor egy báziséves bérleti szerződést mutatnak be, a bérlőknek lépéseket kell tenniük a jövőbeni költségek részesedésének bizonytalanságának minimalizálása érdekében. Először ellenőrizze, hogy a bázisév kiszámítása pontos-e. A bérbeadóknak nem szabad vonakodniuk a számításaik felülvizsgálatától a leendő bérlőkkel. Másodszor, kérjen történelmi adatokat és trendeket, hogy lássa, hogyan nőttek a kiadások az idő múlásával. Ez ésszerű alapot ad a bérlőknek a jövőbeni költségek előrejelzéséhez. Azok a bérlők, akik az év első napja után kereskedelmi helyre költöznek, kérniük kell 12 hónapos bázisévi védelem garantálása 12 hónapos bérleti idő, mielőtt a költségek esedékessé válnának. A nagyobb földesurak általában jobban megfelelnek ennek a kérésnek. A bérlőknek fontolóra kell venniük a működési költségek felső határának kérését is. A legtöbb földesurak vonakodnak. Érdemes azonban kérni, mivel vannak olyan körülmények, amelyek jelentős váratlan költségeket eredményezhetnek az átalakításokkal, fejlesztésekkel és/vagy adóátértékelésekkel kapcsolatban az ingatlan eladása vagy tulajdonjogának átruházása után.

a bérlőknek és a bérbeadóknak óvatosnak kell lenniük a bázisévi lízingek bruttó tartalékainak tárgyalásakor. Bruttó tartalékokkal a bérbeadók kiszámítják a bérlők arányos részét a változó kiadásokból (a kihasználtságtól függően változó költségek) 95% vagy 100% – os kihasználtság alapján, amely lehetővé teszi a bérbeadók számára, hogy megtérítsék tényleges költségeiket a meglévő bérlőktől, ha alacsony a kihasználtság. A bázisévi lízingekben a bérlőknek biztosítaniuk kell, hogy a bruttó tartalékok a bázisévre, valamint a következő évekre vonatkozzanak, hogy elkerüljék a kiadások jelentős növekedését, amikor a kihasználtság szintje a bázisév után emelkedik. Ellenkező esetben, ha a bázisév kevesebb, mint teljes kihasználtsággal rendelkezik, a bérlők később felelősek a teljes kihasználtsággal kapcsolatos költségekért (az új bérlők miatti költségnövekedés). Mindaddig, amíg a bázisévet is tartalmazza, a báziséves bérleti szerződéssel rendelkező bérlők bruttó céltartalékban részesülnek. A jövőbeni konfliktusok elkerülése érdekében a bérleti szerződésnek kifejezetten meg kell határoznia, hogy mely költségek változóak és rögzítettek. Végül a bérlőknek ellenőrzési jogokat kell keresniük annak biztosítása érdekében, hogy a költségeket pontosan meghatározzák, és hogy a bérbeadóknak csak a tényleges költségeket térítsék meg.

mindaddig, amíg a földesurak pontosan elszámolják a költségeket, a báziséves bérleti szerződések előnyösek mind a földesurak, mind a bérlők számára. A bérlők közös költségekkel kapcsolatos terhe a bázisév szintjén történő növekedésre korlátozódik, és a bérbeadók fenntartják a bevétel stabilitását. Konzultáljon egy San Diego kereskedelmi lízing ügyvéd.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.