À première vue, les différences entre les baux nets triples (NNN), les baux bruts et les baux bruts modifiés semblent compliquées. De nombreuses définitions trouvées sur Internet sont alambiquées et même les professionnels de l’immobilier expérimentés ont du mal à comprendre ce que certains blogueurs essaient de dire. Les différences, cependant, ne sont pas si compliquées. Dans les termes les plus simples, les baux commerciaux peuvent être séparés en deux grandes catégories: ceux où les locataires paient toutes les dépenses de la propriété (baux NNN) et ceux où les propriétaires paient toutes les dépenses de la propriété (baux bruts). Un bail de l’année de base, ou bail brut modifié, exige que les dépenses existantes soient payées par le propriétaire, mais que toute augmentation annuelle des dépenses soit assumée par les locataires. Un bail de l’année de base se situe quelque part entre le bail NNN et le bail brut.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg La plupart des baux de vente au détail sont des baux nets triples et les frais d’entretien des espaces communs (frais de CAM) que les locataires paient comprennent à peu près tous les coûts imaginables pour l’exploitation de la propriété, y compris dans la plupart des cas les taxes foncières, les services publics, l’entretien, les assurances et les frais de gestion. Chaque locataire est responsable de sa part proportionnelle des dépenses de la CAM. Les conditions réelles des baux NNN varient considérablement d’un bail à l’autre et la manière dont les conditions sont favorables pour le locataire dépend du pouvoir de négociation du locataire. Les baux bruts sont moins courants mais toujours utilisés aujourd’hui. Cela s’explique en grande partie par le fait que les propriétaires hésitent à assumer le risque d’augmentation des coûts au fil du temps. Un bail de l’année de référence ou un bail brut modifié élimine ce problème en transférant le risque d’augmentation des coûts aux locataires. Le bail de l’année de base assure la sécurité des propriétaires en répercutant l’augmentation des coûts sur les locataires.

La plupart des baux de bureaux sont une variante d’un bail de l’année de base. Dans un bail d’année de base, une année de base est sélectionnée (généralement la première année du bail). Le propriétaire accepte de payer les frais de la propriété pour l’année de référence. Le propriétaire continue de payer les frais de propriété au niveau de l’année de référence et le locataire accepte de payer sa part proportionnelle de toute augmentation des frais de propriété. Si la propriété des dépenses pour l’année de base (dire 2010) sont 40 000 $et les dépenses augmentent de 50 000 $pour l’année 2011, un locataire avec 20% de la superficie payer de 2 000 $(20% de la valeur de 10 000 augmentation) en 2011, en plus du locataire loyer de base (avec un NNN bail, le locataire devrait payer sa quote-part de l’ensemble de 50 000 $en 2011 ou 10 000 $en plus du loyer de base). Chaque année par la suite, le locataire paie sa part proportionnelle des dépenses du bien, mais seulement dans la mesure où ces dépenses dépassent les 40 000 $ établis au cours de l’année de référence. Dans la plupart des cas, l’augmentation annuelle des dépenses est estimée au début de chaque année et les locataires paient mensuellement pour étaler les coûts sur l’année. Dans l’exemple ci-dessus, si au début de 2011 le propriétaire surestimait l’augmentation des dépenses foncières à 12 000 $, le locataire verserait des paiements mensuels de 200 monthly (20 % de 12 000 divisé par 12 mois) totalisant 2 400 $. Le locataire paie ainsi 400 $ en trop. À la fin de 2011, le propriétaire effectuerait un rapprochement des dépenses, ce qui entraînerait le crédit supplémentaire de 400 $ au locataire.

Lorsqu’ils sont présentés avec un bail de l’année de base, les locataires doivent prendre des mesures pour minimiser l’incertitude quant à leur part des dépenses futures. Tout d’abord, assurez-vous que le calcul de l’année de base est exact. Les propriétaires ne devraient pas hésiter à revoir leurs calculs avec les locataires potentiels. Deuxièmement, demandez des données historiques et des tendances pour voir comment les dépenses ont augmenté au fil du temps. Cela donne aux locataires une base raisonnable à partir de laquelle anticiper les dépenses futures. Les locataires qui emménagent dans un local commercial après le premier de l’année doivent demander une protection de 12 mois de l’année de référence garantissant 12 mois de location avant l’échéance des dépenses. Les grands propriétaires sont généralement plus disposés à cette demande. Les locataires devraient également envisager de demander un plafond sur les dépenses d’exploitation. La plupart des propriétaires seront réticents. Cependant, cela vaut la peine d’être demandé car certaines circonstances peuvent entraîner des dépenses imprévues importantes associées à des rénovations, des améliorations et / ou des nouvelles cotisations fiscales après la vente ou le transfert de propriété de la propriété.

Les locataires et les propriétaires doivent être prudents lors de la négociation des dispositions de majoration dans les baux de l’année de référence. Grâce aux dispositions de majoration, les propriétaires calculent la part des locataires au prorata des dépenses variables (dépenses qui varient en fonction de l’occupation) en fonction d’une occupation de 95 % ou 100%, ce qui permet aux propriétaires de récupérer leurs dépenses réelles auprès des locataires existants lorsque l’occupation est faible. Dans les baux de l’année de référence, les locataires doivent s’assurer que les dispositions de majoration s’appliquent à l’année de référence ainsi qu’aux années suivantes afin d’éviter des augmentations importantes des dépenses lorsque les niveaux d’occupation augmentent après l’année de référence. Sinon, si l’année de référence est une année où l’occupation est inférieure à la pleine, les locataires seront responsables des dépenses associées à l’occupation complète ultérieurement (augmentations des dépenses dues aux nouveaux locataires). Tant que l’année de référence est incluse, les locataires avec des baux de l’année de référence bénéficient de provisions pour majoration. Pour éviter tout conflit futur, le bail doit identifier spécifiquement les dépenses qui seront variables et celles qui seront fixes. Enfin, les locataires devraient demander des droits de vérification pour s’assurer que les dépenses sont déterminées avec précision et que les propriétaires ne sont remboursés que pour les dépenses réelles.

Tant que les propriétaires comptabilisent correctement les dépenses, les baux de l’année de base sont avantageux pour les propriétaires et les locataires. Le fardeau des locataires pour les dépenses communes se limite aux augmentations au cours de l’année de référence et les propriétaires maintiennent la stabilité des revenus. Consultez un avocat de Location commerciale de San Diego.

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