ensisilmäyksellä kolmen nettoleasingsopimuksen (NNN), bruttoleasingsopimuksen ja muutetun bruttoleasingsopimuksen väliset erot näyttävät monimutkaisilta. Monet määritelmät löytyvät Internetistä ovat mutkikkaita ja jopa kokeneilla kiinteistöalan ammattilaisilla on vaikeuksia selvittää, mitä jotkut bloggaajat yrittävät sanoa. Erot eivät kuitenkaan ole kovin monimutkaisia. Yksinkertaisimmillaan kaupalliset vuokrasopimukset voidaan jakaa kahteen pääluokkaan: ne, joissa vuokralaiset maksavat kaikki kiinteistön kulut (NNN vuokrasopimukset) ja ne, joissa vuokranantajat maksavat kaikki kiinteistön kulut (bruttovuokrasopimukset). Perusvuoden vuokrasopimus eli muutettu bruttovuokrasopimus edellyttää, että vuokranantaja maksaa olemassa olevat kulut, mutta vuokralaisten on vastattava vuotuisista kulujen lisäyksistä. Perusvuoden vuokrasopimus on jossain NNN-vuokrasopimuksen ja bruttovuokrauksen välissä.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg useimmat vähittäisleasingsopimukset ovat kolminkertaisia nettoleasingsopimuksia, ja vuokralaisten maksamiin yhteisen alueen ylläpitokuluihin (CAM-kuluihin) sisältyy lähes kaikki kuviteltavissa olevat kustannukset kiinteistön toiminnasta, mukaan lukien useimmissa tapauksissa kiinteistöverot, yleishyödylliset palvelut, kunnossapito -, vakuutus-ja hallintomaksut. Jokainen vuokralainen vastaa suhteellisesta osuudestaan CAM-kuluista. NNN-vuokrasopimusten todelliset ehdot vaihtelevat paljon vuokrasopimuksesta toiseen ja se, kuinka edulliset ehdot ovat vuokralaiselle, riippuu vuokralaisen neuvotteluvoimasta. Törkeät vuokrasopimukset ovat harvinaisempia, mutta niitä käytetään edelleen. Tämä johtuu pitkälti siitä, että vuokranantajat ovat haluttomia ottamaan riskiä kustannusten noususta ajan myötä. Perusvuoden vuokrasopimus tai muutettu bruttovuokrasopimus poistaa tämän ongelman siirtämällä kustannusten nousun riskin vuokralaisille. Perusvuoden vuokrasopimus antaa vuokranantajille turvaa siirtämällä kohonneet kustannukset vuokralaisten maksettaviksi.

useimmat toimistovuokrasopimukset ovat perusvuoden vuokrasopimuksen muunnoksia. Perusvuoden vuokrauksessa valitaan perusvuosi (yleensä vuokrasopimuksen ensimmäinen vuosi). Vuokranantaja sitoutuu maksamaan kiinteistön kulut perusvuodelta. Vuokranantaja maksaa edelleen kiinteistökulut perusvuototasolla ja vuokralainen sitoutuu maksamaan suhteessa oman osuutensa kiinteistökulujen korotuksista. Jos perusvuoden (sano 2010) kiinteistökulut ovat 40 000 dollaria ja kulut nousevat 50 000 dollariin vuodelta 2011, vuokralainen, jolla on 20% neliömateriaalista, maksaisi 2 000 dollaria (20% 10 000 dollarin kasvusta) vuonna 2011 vuokralaisen pohjavuokran lisäksi (NNN-vuokrasopimuksella vuokralainen maksaisi suhteellisesti osuutensa koko 50 000 dollarista vuonna 2011 tai $10 000 perusvuokran lisäksi). Joka vuosi sen jälkeen vuokralainen maksaa suhteellisen osuutensa kiinteistön Kuluista, mutta vain siltä osin kuin kulut ylittävät perusvuodelle määritetyn 40 000 dollarin rajan. Useimmissa tapauksissa kulujen vuotuinen kasvu arvioidaan kunkin vuoden alussa ja vuokralaiset maksavat kuukausittain kustannusten jakamisesta vuoden aikana. Yllä olevassa esimerkissä, jos alussa 2011 vuokranantaja yli arvioitu kasvu kiinteistökulut $ 12,000, vuokralainen maksaisi kuukausittain maksuja $200 (20% 12,000 jaettuna 12 kuukautta)yhteensä $2,400. Vuokralainen maksaa siis 400 euroa liikaa. Vuoden 2011 lopussa vuokranantaja suorittaisi kulujen sovittelun, jonka tuloksena ylimääräinen 400 dollaria hyvitetään takaisin vuokralaiselle.

kun vuokralaisille esitetään perusvuoden vuokrasopimus, heidän tulisi ryhtyä toimiin, jotta heidän osuutensa tulevista kustannuksista olisi mahdollisimman pieni. Varmista ensin, että perusvuoden laskenta on tarkka. Vuokranantajien ei pitäisi olla haluttomia tarkistamaan laskelmiaan mahdollisten vuokralaisten kanssa. Toiseksi, pyydä historiatietoja ja trendejä nähdäksesi, miten kulut ovat kasvaneet ajan myötä. Tämä antaa vuokralaisille kohtuullisen pohjan ennakoida tulevia kuluja. Vuokralaisten, jotka muuttavat liiketilaan vuoden ensimmäisen jälkeen, on pyydettävä 12 kuukauden perusvuoden suoja, joka takaa 12 kuukauden vuokrasuhteen ennen kuin kulut tulevat maksuun. Suuremmat vuokranantajat ovat yleensä suostuvaisempia tähän pyyntöön. Vuokralaisten kannattaa myös harkita käyttökulujen ylärajan pyytämistä. Useimmat vuokranantajat ovat vastahakoisia. On kuitenkin syytä pyytää, koska on olemassa tiettyjä olosuhteita, jotka voivat johtaa merkittäviin ennakoimattomiin kustannuksiin, jotka liittyvät remontteihin, parannuksiin ja/tai verojen uudelleenarviointeihin kiinteistön myynnin tai omistuksen siirron jälkeen.

vuokralaisten ja vuokranantajien tulee olla varovaisia neuvotellessaan perusvuoden vuokrasopimusten bruttovarauksista. Gross – up-varauksella vuokranantajat laskevat vuokralaisten suhteellisen osuuden muuttuvista kuluista (kulut, jotka vaihtelevat käyttöasteen mukaan) 95 tai 100 prosentin käyttöasteen perusteella, jolloin vuokranantajat voivat periä todelliset kulunsa nykyisiltä vuokralaisilta, kun käyttöaste on alhainen. Perusvuoden vuokrasopimuksissa vuokralaisten on varmistettava, että bruttoutusvarauksia sovelletaan perusvuoteen ja sitä seuraaviin vuosiin, jotta vältetään kustannusten merkittävä kasvu, kun käyttöaste nousee perusvuoden jälkeen. Muussa tapauksessa, jos perusvuosi on alle täyden asumisen vuosi, vuokralaiset vastaavat myöhemmin täyteen asumiseen liittyvistä kuluista (uusien vuokralaisten aiheuttamat kulujen lisäykset). Niin kauan kuin perusvuosi lasketaan mukaan, vuokralaiset, joilla on perusvuosi, hyötyvät bruttovelasta. Tulevien ristiriitojen välttämiseksi vuokrasopimuksessa olisi erityisesti yksilöitävä, mitkä kulut ovat muuttuvia ja mitkä kiinteitä. Lopuksi vuokralaisten olisi etsittävä tilintarkastusoikeuksia varmistaakseen, että kulut määräytyvät tarkasti ja että vuokranantajat saavat korvauksen vain todellisista kuluista.

niin kauan kuin vuokranantajat tilittävät kulut tarkasti, perusvuoden vuokrasopimukset ovat edullisia sekä vuokranantajille että vuokralaisille. Vuokralaisten taakka yhteisistä menoista rajoittuu perusvuoden tason ylittäviin korotuksiin ja vuokranantajat pitävät tulojen vakaana. Neuvottele San Diegon kaupallisen Vuokrausjuristin kanssa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.