A primera vista, las diferencias entre los arrendamientos de triple red (NNN), los arrendamientos brutos y los arrendamientos brutos modificados parecen complicadas. Muchas de las definiciones que se encuentran en Internet son complicadas e incluso los profesionales de bienes raíces experimentados tienen problemas para averiguar lo que algunos bloggers están tratando de decir. Sin embargo, las diferencias no son tan complicadas. En los términos más simples, los arrendamientos comerciales se pueden separar en dos categorías principales: aquellos en los que los inquilinos pagan todos los gastos de la propiedad (arrendamientos NNN) y aquellos en los que los propietarios pagan todos los gastos de la propiedad (arrendamientos brutos). Un arrendamiento de año base, o arrendamiento bruto modificado, requiere que los gastos existentes sean pagados por el propietario, pero cualquier aumento anual en los gastos debe ser asumido por los inquilinos. Un arrendamiento de año base está en algún lugar entre el arrendamiento de NNN y el arrendamiento bruto.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg La mayoría de los arrendamientos minoristas son arrendamientos netos triples y los gastos de mantenimiento de áreas comunes (gastos de CAM) que pagan los inquilinos incluyen casi todos los costos imaginables para la operación de la propiedad, incluidos en la mayoría de los casos los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos, el mantenimiento, los seguros y los honorarios de administración. Cada inquilino es responsable de su parte proporcional de los gastos de CAM. Los términos reales en los contratos de arrendamiento de NNN varían ampliamente de un contrato a otro y lo favorables que sean los términos para el inquilino depende del poder de negociación del inquilino. Los arrendamientos brutos son menos comunes, pero aún se utilizan hoy en día. Esto se debe en gran medida a que los propietarios son reacios a asumir el riesgo de aumentar los costos con el tiempo. Un arrendamiento de año base o arrendamiento bruto modificado elimina este problema al transferir el riesgo de aumento de costos a los inquilinos. El arrendamiento del año base proporciona seguridad a los propietarios al transferir mayores costos a los inquilinos.

La mayoría de los arrendamientos de oficinas son una variante de un arrendamiento del año base. En un arrendamiento de año base, se selecciona un año base (generalmente el primer año del arrendamiento). El propietario se compromete a pagar los gastos de la propiedad para el año base. El propietario continúa pagando los gastos de la propiedad al nivel del año base y el inquilino acepta pagar su parte proporcional de cualquier aumento en los gastos de la propiedad. Si los gastos de la propiedad para el año base (dicen 2010) es de $40,000 y el aumento de gasto a $50,000 para el año 2011, un inquilino con un 20% de los metros cuadrados tendría que pagar $2,000 (20% de los $10.000 aumento) en 2011, además de que el inquilino de la base de la renta (con un NNN contrato de arrendamiento, el arrendatario habría de pagar su parte proporcional de la totalidad de los $50,000 en el año 2011 o $10,000 además de la renta básica). Cada año a partir de entonces, el inquilino paga su parte proporcional de los gastos de la propiedad, pero solo en la medida en que esos gastos excedan los 4 40,000 establecidos en el año base. En la mayoría de los casos, el aumento anual de los gastos se estima al comienzo de cada año y los inquilinos pagan mensualmente para distribuir el costo a lo largo del año. En el ejemplo anterior, si a principios de 2011 el propietario estimaba en exceso el aumento de los gastos de la propiedad en 1 12,000, el inquilino pagaría pagos mensuales de 2 200 (20% de 12,000 dividido por 12 meses) por un total de 2 2,400. Por lo tanto, el inquilino paga de más de 4 400. A finales de 2011, el propietario realizar un gasto reconciliación resultante en el extra de $400 de ser devuelta al inquilino.

Cuando se presenta un contrato de arrendamiento del año base, los inquilinos deben tomar medidas para minimizar la incertidumbre de su parte de los gastos futuros. En primer lugar, asegúrese de que el cálculo del año base sea preciso. Los propietarios no deben ser reacios a revisar sus cálculos con posibles inquilinos. En segundo lugar, solicite datos históricos y tendencias para ver cómo los gastos han aumentado con el tiempo. Esto da a los inquilinos una base razonable para anticipar los gastos futuros. Los inquilinos que se mudan a un espacio comercial después del primer día del año deben solicitar 12 meses de protección del año base que garantice 12 meses de alquiler antes de que se venzan los gastos. Los propietarios más grandes suelen ser más receptivos a esta solicitud. Los inquilinos también deben considerar pedir un límite para los gastos operativos. La mayoría de los propietarios serán reacios. Sin embargo, vale la pena preguntar, ya que hay ciertas circunstancias que pueden resultar en gastos imprevistos significativos asociados con remodelaciones, mejoras y/o reevaluaciones de impuestos después de la venta o transferencia de la propiedad de la propiedad.

Los inquilinos y los propietarios deben tener cuidado al negociar provisiones de ganancias brutas en los arrendamientos del año base. Con las provisiones de ingresos brutos, los propietarios calculan la parte proporcional de los gastos variables de los inquilinos (gastos que varían con la ocupación) en función de la ocupación del 95% o el 100%, lo que permite a los propietarios recuperar sus gastos reales de los inquilinos existentes cuando la ocupación es baja. En los arrendamientos del año base, los inquilinos deben asegurarse de que las disposiciones de aumento bruto se apliquen al año base y a los años siguientes para evitar aumentos significativos en los gastos cuando los niveles de ocupación aumenten después del año base. De lo contrario, si el año base es uno con menos de ocupación completa, los inquilinos serán responsables de los gastos asociados con la ocupación completa más tarde (aumentos en los gastos debido a nuevos inquilinos). Siempre que se incluya el año de base, los arrendatarios con contratos de arrendamiento del año de base se beneficiarán de las provisiones para gastos brutos. Para evitar conflictos futuros, el arrendamiento debe identificar específicamente qué gastos serán variables y cuáles fijos. Por último, los inquilinos deben solicitar derechos de auditoría para garantizar que los gastos se determinen con precisión y que solo se reembolsen a los propietarios los gastos reales.

Siempre que los propietarios contabilicen los gastos con precisión, los arrendamientos del año base son ventajosos tanto para los propietarios como para los inquilinos. La carga de los inquilinos para los gastos comunes se limita a aumentos sobre el nivel del año base y los propietarios mantienen la estabilidad de los ingresos. Consulte con un Abogado de Arrendamiento Comercial de San Diego.

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