Auf den ersten Blick erscheinen die Unterschiede zwischen Triple Net Leases (NNN), Bruttoleasing und modifizierten Bruttoleasingverhältnissen kompliziert. Viele der im Internet gefundenen Definitionen sind verworren und selbst erfahrene Immobilienprofis haben Probleme herauszufinden, was einige Blogger zu sagen versuchen. Die Unterschiede sind jedoch nicht so kompliziert. Im einfachsten Sinne können gewerbliche Mietverträge in zwei Hauptkategorien unterteilt werden: diejenigen, bei denen die Mieter alle Kosten der Immobilie tragen (NNN-Leasingverträge) und diejenigen, bei denen die Vermieter alle Kosten der Immobilie tragen (Bruttoleasingverträge). Ein Basisjahresmietvertrag oder ein modifizierter Bruttoleasingvertrag sieht vor, dass bestehende Ausgaben vom Vermieter bezahlt werden, jährliche Kostensteigerungen jedoch von den Mietern übernommen werden. Ein Basisjahresleasing liegt irgendwo zwischen dem NNN-Leasing und dem Bruttoleasing.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpgDie meisten Einzelhandelsleasingverträge sind dreifache Nettoleasingverträge, und die Wartungskosten für den Gemeinschaftsbereich (CAM-Kosten), für die die Mieter zahlen, umfassen nahezu alle erdenklichen Kosten für den Betrieb der Immobilie, einschließlich in den meisten Fällen Grundsteuern, Nebenkosten, Wartung, Versicherung und Verwaltungsgebühren. Jeder Mieter ist für seinen anteiligen Anteil an den Mietkosten verantwortlich. Die tatsächlichen Bedingungen in NNN-Leasingverträgen variieren stark von Leasing zu Leasing und wie günstig die Bedingungen für den Mieter sind, hängt von der Verhandlungsmacht des Mieters ab. Bruttoleasingverträge sind weniger verbreitet, werden aber heute noch verwendet. Dies liegt vor allem daran, dass Vermieter das Risiko erhöhter Kosten im Laufe der Zeit nur ungern eingehen. Ein Basisjahresmietvertrag oder ein modifizierter Bruttoleasingvertrag beseitigt dieses Problem, indem das Risiko erhöhter Kosten auf die Mieter übertragen wird. Der Basisjahresmietvertrag bietet Vermietern Sicherheit, indem erhöhte Kosten an die Mieter weitergegeben werden.

Die meisten Büromietverträge sind eine Variante eines Basisjahresmietvertrags. In einem Basisjahresleasing wird ein Basisjahr ausgewählt (normalerweise das erste Jahr des Leasingverhältnisses). Der Vermieter verpflichtet sich, die Kosten der Immobilie für das Basisjahr zu tragen. Der Vermieter zahlt weiterhin die Grundstückskosten auf Basisjahresniveau und der Mieter verpflichtet sich, seinen anteiligen Anteil an etwaigen Erhöhungen der Grundstückskosten zu zahlen. Wenn die Immobilienkosten für das Basisjahr (z. B. 2010) 40.000 USD betragen und die Kosten für das Jahr 2011 auf 50.000 USD steigen, würde ein Mieter mit 20% der Quadratmeterzahl 2011 zusätzlich zur Grundmiete des Mieters 2.000 USD (20% der Erhöhung um 10.000 USD) zahlen (bei einem NNN-Mietvertrag würde der Mieter seinen anteiligen Anteil an den gesamten 50.000 USD im Jahr 2011 oder 10.000 zusätzlich zur Grundmiete). Jedes Jahr danach zahlt der Mieter seinen anteiligen Anteil an den Kosten der Immobilie, jedoch nur in dem Umfang, in dem diese Kosten die im Basisjahr festgelegten 40.000 USD übersteigen. In den meisten Fällen wird der jährliche Anstieg der Ausgaben zu Beginn eines jeden Jahres geschätzt, und die Mieter zahlen monatlich, um die Kosten über das Jahr zu verteilen. Wenn der Vermieter im obigen Beispiel zu Beginn des Jahres 2011 den Anstieg der Immobilienkosten auf 12.000 US-Dollar überschätzte, würde der Mieter monatliche Zahlungen in Höhe von 200 US-Dollar (20% von 12.000 geteilt durch 12 Monate) in Höhe von insgesamt 2.400 US-Dollar zahlen. Der Mieter zahlt somit 400 US-Dollar zu viel. Ende 2011 führte der Vermieter einen Kostenabgleich durch, der dazu führte, dass die zusätzlichen 400 US-Dollar dem Mieter gutgeschrieben wurden.

Bei Vorlage eines Basisjahresmietvertrags sollten Mieter Maßnahmen ergreifen, um die Unsicherheit ihres Anteils an zukünftigen Ausgaben zu minimieren. Stellen Sie zunächst sicher, dass die Basisjahresberechnung korrekt ist. Vermieter sollten nicht zögern, ihre Berechnungen mit potenziellen Mietern zu überprüfen. Zweitens fragen Sie nach historischen Daten und Trends, um zu sehen, wie die Ausgaben im Laufe der Zeit gestiegen sind. Dies gibt den Mietern eine vernünftige Grundlage, um zukünftige Ausgaben zu antizipieren. Mieter, die nach dem ersten Jahr in eine Gewerbefläche ziehen, sollten 12 Monate Basisjahresschutz beantragen, der 12 Monate Mietdauer garantiert, bevor die Kosten fällig werden. Größere Vermieter sind in der Regel für diese Anfrage zugänglicher. Mieter sollten auch in Betracht ziehen, eine Obergrenze für die Betriebskosten zu verlangen. Die meisten Vermieter werden zögern. Es lohnt sich jedoch, danach zu fragen, da es bestimmte Umstände gibt, die zu erheblichen unerwarteten Kosten im Zusammenhang mit Umbauten, Verbesserungen und / oder steuerlichen Neubewertungen nach dem Verkauf oder der Übertragung des Eigentums an der Immobilie führen können.

Mieter und Vermieter sollten bei der Berechnung der Bruttorückstellungen in Basisjahresmieten vorsichtig sein. Mit Bruttorückstellungen berechnen Vermieter den anteiligen Anteil der Mieter an den variablen Ausgaben (Ausgaben, die je nach Belegung variieren) auf der Grundlage einer Belegung von 95% oder 100%, sodass Vermieter ihre tatsächlichen Ausgaben bei geringer Belegung von bestehenden Mietern amortisieren können. Bei Basisjahresmieten müssen Mieter sicherstellen, dass die Bruttorückstellungen sowohl für das Basisjahr als auch für die Folgejahre gelten, um einen signifikanten Anstieg der Ausgaben zu vermeiden, wenn die Auslastung nach dem Basisjahr steigt. Andernfalls, wenn das Basisjahr eines mit weniger als voller Belegung ist, sind die Mieter für die mit der späteren Vollbelegung verbundenen Kosten verantwortlich (Kostensteigerungen aufgrund neuer Mieter). Solange das Basisjahr enthalten ist, profitieren Mieter mit Basisjahresmieten von Bruttorückstellungen. Um zukünftige Konflikte zu vermeiden, sollte im Mietvertrag ausdrücklich angegeben werden, welche Ausgaben variabel und welche fest sind. Schließlich sollten Mieter Prüfungsrechte einholen, um sicherzustellen, dass die Ausgaben genau ermittelt werden und dass die Vermieter nur die tatsächlichen Ausgaben erstattet bekommen.

Solange Vermieter die Ausgaben genau berücksichtigen, sind Basisjahresmieten sowohl für Vermieter als auch für Mieter von Vorteil. Die Belastung der Mieter für gemeinsame Ausgaben beschränkt sich auf Erhöhungen gegenüber dem Basisjahresniveau, und die Vermieter halten die Einnahmenstabilität aufrecht. Wenden Sie sich an einen San Diego Commercial Lease Lawyer.

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