ved første øjekast synes forskellene mellem triple net leasingkontrakter (NNN), brutto leasingkontrakter og modificerede brutto leasingkontrakter komplicerede. Mange af de definitioner, der findes på internettet, er indviklede, og selv erfarne Ejendomsfolk har problemer med at finde ud af, hvad nogle bloggere prøver at sige. Forskellene er imidlertid ikke så komplicerede. I de enkleste termer kan kommercielle lejemål opdeles i to hovedkategorier: dem, hvor lejerne betaler alle ejendommens udgifter (NNN-lejemål), og dem, hvor udlejere betaler alle ejendommens udgifter (brutto-lejemål). En basisår lejekontrakt, eller modificeret bruttoleje, kræver, at eksisterende udgifter betales af udlejer, men eventuelle årlige stigninger i udgifter, der skal antages af lejere. En base år lejekontrakt er et sted i mellem NNN lejekontrakt og brutto lejekontrakt.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg de fleste retail lejemål er triple netto lejemål og de fælles område vedligeholdelsesudgifter (CAM udgifter), som lejerne betaler for omfatter næsten alle tænkelige omkostninger til driften af ejendommen, herunder i de fleste tilfælde ejendomsskatter, forsyningsselskaber, vedligeholdelse, forsikring og administrationsgebyrer. Hver lejer er ansvarlig for sin pro rata andel af CAM udgifter. De faktiske vilkår i NNN-lejemål varierer meget fra leasing til leasing, og hvor gunstige vilkårene er for lejeren afhænger af lejerens forhandlingsstyrke. Brutto lejemål er mindre almindelige, men bruges stadig i dag. Dette skyldes stort set, at udlejere er tilbageholdende med at påtage sig risikoen for øgede omkostninger over tid. En basisårsleje eller modificeret bruttoleje eliminerer dette problem ved at overføre risikoen for øgede omkostninger til lejerne. Basisårets lejekontrakt giver udlejere sikkerhed ved at videregive øgede omkostninger til lejere.

de fleste kontorlejekontrakter er en variant af en basisår. I en basisår lejekontrakt vælges et basisår (normalt det første år af lejekontrakten). Udlejer accepterer at betale ejendommens udgifter for basisåret. Udlejer fortsætter med at betale ejendomsudgifterne på basisårsniveau, og lejeren accepterer at betale sin pro rata-andel af eventuelle stigninger i ejendomsudgifter. 2010) er $40.000, og udgifterne stiger til $50.000 for året 2011, vil en lejer med 20% af kvadratmængden betale $2.000 (20% af stigningen på $10.000) i 2011 ud over lejerens basisleje (med en NNN-lejekontrakt betaler lejeren sin pro rata-andel af hele $50.000 i 2011 eller $10.000 ud over grundlejen). Hvert år derefter betaler lejeren sin pro rata andel af ejendommens udgifter, men kun i det omfang disse udgifter overstiger de $40.000, der er etableret i basisåret. I de fleste tilfælde estimeres den årlige stigning i udgifter i starten af hvert år, og lejere betaler månedligt for at sprede omkostningerne over året. I ovenstående eksempel, hvis udlejeren i begyndelsen af 2011 estimerede stigningen i ejendomsudgifter til $12.000, ville lejeren betale månedlige betalinger på $200 (20% af 12.000 divideret med 12 måneder) i alt $2.400. Lejeren betaler således $ 400. I slutningen af 2011 ville udlejeren udføre en udgiftsafstemning, hvilket resulterede i, at de ekstra $400 blev krediteret tilbage til lejeren.

når de præsenteres for en basisår lejekontrakt, skal lejere tage skridt til at minimere usikkerheden om deres andel af fremtidige udgifter. Først skal du sikre dig, at basisårsberegningen er nøjagtig. Udlejere bør ikke være tilbageholdende med at gennemgå deres beregninger med potentielle lejere. For det andet bede om Historiske data og tendenser for at se, hvordan udgifterne er steget over tid. Dette giver lejere et rimeligt grundlag for at forudse fremtidige udgifter. Lejere, der flytter ind i et kommercielt rum efter det første af året, skal bede om 12 måneders basisårsbeskyttelse, der garanterer 12 måneders leje, før udgifterne forfalder. Større udlejere er typisk mere modtagelige for denne anmodning. Lejere bør også overveje at bede om et loft over driftsudgifter. De fleste udlejere vil være tilbageholdende. Det er dog værd at bede om, da der er visse omstændigheder, der kan resultere i betydelige uventede udgifter forbundet med ombygninger, forbedringer og/eller skattevurderinger efter salg eller overdragelse af ejerskab af ejendommen.

lejere og udlejere bør være forsigtige, når forhandling brutto-up bestemmelser i basisår lejemål. Med brutto-up hensættelser beregner udlejere Lejernes pro rata andel af variable udgifter (udgifter, der varierer med belægning) baseret på 95% eller 100% belægning, der giver udlejere mulighed for at inddrive deres faktiske udgifter fra eksisterende lejere, når belægningen er lav. I basisår lejemål, lejere skal sikre, at brutto-up-bestemmelserne gælder for basisåret såvel som de efterfølgende år for at undgå betydelige stigninger i udgifter, når belægningsniveauet stiger efter basisåret. Ellers, hvis basisåret er et med mindre end fuld belægning, vil lejere være ansvarlige for udgifterne forbundet med fuld belægning senere (stigninger i udgifter på grund af nye lejere). Så længe basisåret er inkluderet, lejere med basisårslejemål drager fordel af brutto-up-hensættelser. For at undgå fremtidig konflikt skal lejekontrakten specifikt identificere, hvilke udgifter der vil være variable, og hvilke der vil blive rettet. Endelig skal lejere søge revisionsrettigheder for at sikre, at udgifterne bestemmes nøjagtigt, og at udlejere kun refunderes for faktiske udgifter.

så længe udlejere nøjagtigt redegør for udgifter, er basisår lejemål fordelagtige for både udlejere og lejere. Lejernes byrde for fælles udgifter er begrænset til stigninger i løbet af basisårsniveauet, og udlejere opretholder indtægtsstabilitet. Rådfør dig med en San Diego kommerciel lejekontrakt advokat.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.