na první pohled se zdá, že rozdíly mezi triple net leasing (NNN), hrubými leasingy a upravenými hrubými leasingy jsou komplikované. Mnoho definic nalezených na internetu je spletitých a dokonce i zkušení profesionálové v oblasti nemovitostí mají potíže přijít na to, co se někteří bloggeři snaží říct. Rozdíly však nejsou tak složité. Zjednodušeně lze komerční leasing rozdělit do dvou hlavních kategorií: ty, kde nájemci platí všechny náklady na nemovitost (leasing NNN) a ty, kde pronajímatelé platí všechny výdaje na nemovitost (hrubé nájmy). Základní roční pronájem, nebo upravený hrubý pronájem, požaduje, aby stávající výdaje Hradil pronajímatel,ale jakékoli roční zvýšení výdajů musí nájemci převzít. Základní rok leasing je někde mezi NNN leasingu a hrubého pronájmu.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg většina maloobchodních leasingů jsou trojité čisté leasingy a náklady na údržbu společné oblasti (náklady na CAM), které nájemci platí, zahrnují téměř všechny představitelné náklady na provoz nemovitosti, včetně ve většině případů daně z nemovitostí, poplatky za služby, údržbu, pojištění a správu. Každý nájemce odpovídá za svůj poměrný podíl nákladů na CAM. Skutečné podmínky v NNN leasingu se velmi liší od pronájmu k pronájmu a to, jak příznivé jsou podmínky pro nájemce, závisí na vyjednávací síle nájemce. Hrubé nájmy jsou méně časté, ale stále používají dnes. Je to z velké části proto, že pronajímatelé se zdráhají převzít riziko zvýšených nákladů v průběhu času. Základní roční pronájem nebo upravený hrubý pronájem eliminuje tento problém přenesením rizika zvýšených nákladů na nájemníky. Základní roční pronájem poskytuje pronajímatelům bezpečnost tím, že přenáší zvýšené náklady na nájemníky.

většina kancelářských pronájmů je nějakou variantou základního ročního pronájmu. V základním roce pronájmu je vybrán základní rok(obvykle první rok pronájmu). Pronajímatel souhlasí s úhradou nákladů na nemovitost za základní rok. Pronajímatel nadále platí náklady na nemovitosti na úrovni základního roku a nájemce souhlasí s tím, že zaplatí svůj poměrný podíl na jakémkoli zvýšení nákladů na nemovitosti. Pokud jsou náklady na nemovitosti za základní rok (řekněme 2010) 40 000 USD a výdaje se zvýší na 50 000 USD za rok 2011, nájemce s 20% rozlohy náměstí zaplatí v roce 2011 kromě základního nájemného také 2 000 USD (20% z 10 000 USD) (s pronájmem NNN by nájemce zaplatil svůj poměrný podíl na celých 50 000 USD v roce 2011 nebo 10 000 USD navíc k základnímu nájemnému). Každý rok poté platí nájemce svůj poměrný podíl na výdajích nemovitosti, ale pouze do té míry, že tyto výdaje přesahují 40 000 USD stanovených v základním roce . Ve většině případů se roční nárůst výdajů odhaduje na začátku každého roku a nájemníci platí měsíčně za rozložení nákladů v průběhu roku. Ve výše uvedeném příkladu, pokud na začátku roku 2011 pronajímatel odhadl nárůst nákladů na nemovitosti na 12 000 USD, nájemce by platil měsíční platby 200 USD (20% z 12 000 děleno 12 měsíci) v celkové výši 2 400 USD. Nájemce tak přeplatí 400 dolarů. Na konci roku 2011 by pronajímatel provedl vyrovnání nákladů, což by vedlo k tomu, že by se dalších 400 dolarů připsalo zpět nájemci.

při předložení základního ročního pronájmu by nájemci měli podniknout kroky k minimalizaci nejistoty svého podílu na budoucích výdajích. Nejprve se ujistěte, že výpočet základního roku je přesný. Pronajímatelé by se neměli zdráhat přezkoumat své výpočty s potenciálními nájemci. Za druhé, požádejte o Historická data a trendy, abyste zjistili, jak se náklady v průběhu času zvyšovaly. To dává nájemcům rozumný základ, ze kterého lze předvídat budoucí výdaje. Nájemci, kteří se přestěhují do komerčního prostoru po prvním roce, by měli požádat o 12 měsíce ochrany základního roku zaručující 12 měsíce nájmu před splatností výdajů. Větší pronajímatelé jsou obvykle přístupnější k této žádosti. Nájemci by také měli zvážit žádost o strop provozních nákladů. Většina pronajímatelů se zdráhá. Stojí však za to požádat, protože existují určité okolnosti, které mohou mít za následek významné neočekávané náklady spojené s přestavbami, vylepšeními a/nebo daňovými přehodnoceními po prodeji nebo převodu vlastnictví nemovitosti.

Nájemci a pronajímatelé by měli být opatrní při vyjednávání hrubých rezerv v nájemních smlouvách za základní rok. S hrubou-up ustanovení, pronajímatelé vypočítat nájemci ‚ poměrný podíl variabilních nákladů (náklady, které se liší podle obsazenosti) na základě 95% nebo 100% obsazenosti umožňuje pronajímatelům získat zpět své skutečné výdaje od stávajících nájemců, když obsazenost je nízká. V leasingu základního roku, nájemci musí zajistit, aby se ustanovení o hrubém upu vztahovala na základní rok i na následující roky, aby se zabránilo významnému zvýšení výdajů, když se úroveň obsazenosti zvýší po základním roce. V opačném případě, pokud je základní rok s méně než plnou obsazeností, budou nájemci odpovědní za výdaje spojené s plnou obsazeností později (zvýšení výdajů v důsledku nových nájemců). Pokud je zahrnut základní rok, nájemci s nájmy základního roku těží z hrubých rezerv. Aby se předešlo budoucím konfliktům, nájem by měl konkrétně určit, které výdaje budou variabilní a které budou stanoveny. Konečně, nájemci by měli usilovat o práva na audit, aby zajistili, že výdaje budou přesně stanoveny a že pronajímatelům budou hrazeny pouze skutečné výdaje.

pokud pronajímatelé přesně účtují výdaje, jsou nájemní smlouvy za základní rok výhodné jak pro pronajímatele, tak pro nájemce. Zátěž nájemců pro běžné výdaje je omezena na zvýšení nad úrovní základního roku a pronajímatelé udržují stabilitu příjmů. Poraďte se s právníkem komerčního pronájmu v San Diegu.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.