A prima vista, le differenze tra triple net leasing (NNN), contratti di locazione lordi e contratti di locazione lordi modificati sembrano complicate. Molte delle definizioni trovate su Internet sono contorte e anche esperti professionisti del settore immobiliare hanno difficoltà a capire ciò che alcuni blogger stanno cercando di dire. Le differenze, tuttavia, non sono così complicate. In termini più semplici, le locazioni commerciali possono essere separate in due categorie principali: quelli in cui gli inquilini pagano tutte le spese della proprietà (locazioni NNN) e quelli in cui i proprietari pagano tutte le spese della proprietà (locazioni lorde). Un contratto di locazione anno base, o affitto lordo modificato, richiede spese esistenti da pagare dal padrone di casa, ma eventuali aumenti annuali delle spese da assumere dagli inquilini. Un contratto di locazione anno base è da qualche parte tra il contratto di locazione NNN e il contratto di locazione lordo.

1037039_scenes_from_the_mall_5.jpg La maggior parte delle locazioni al dettaglio sono locazioni nette triple e le spese di manutenzione dell’area comune (spese CAM) che gli inquilini pagano includono quasi tutti i costi immaginabili per il funzionamento della proprietà, incluse nella maggior parte dei casi le tasse di proprietà, le utenze, la manutenzione, l’assicurazione e le spese di gestione. Ogni inquilino è responsabile per la sua quota pro rata delle spese CAM. I termini effettivi in leasing NNN variano ampiamente da locazione a locazione e come favorevole i termini sono per l’inquilino dipendono potere negoziale dell’inquilino. I leasing lordi sono meno comuni ma ancora utilizzati oggi. Questo è in gran parte perché i proprietari sono riluttanti ad assumersi il rischio di un aumento dei costi nel tempo. Un contratto di locazione anno base o affitto lordo modificato elimina questo problema trasferendo il rischio di aumento dei costi per gli inquilini. Il contratto di locazione anno di base fornisce i proprietari di sicurezza passando su maggiori costi per gli inquilini.

La maggior parte dei contratti di locazione di uffici sono una variante di un contratto di locazione anno base. In un contratto di locazione anno base, viene selezionato un anno base (di solito il primo anno del contratto di locazione). Il proprietario si impegna a pagare le spese della proprietà per l’anno base. Il proprietario continua a pagare le spese di proprietà a livello di anno di base e l’inquilino si impegna a pagare la sua quota pro rata di eventuali aumenti delle spese di proprietà. Se la proprietà spese per l’anno base (diciamo 2010) sono di $40.000 e le spese aumentano a $50.000 per l’anno 2011, un inquilino con un 20% di metraggio quadrato sarebbe pagare $2,000 (20% di 10.000 $di aumento) nel 2011, oltre al conduttore dell’affitto di base (con un NNN contratto di locazione, l’inquilino dovrebbe pagare la sua quota proporzionale dell’intero $50.000 nel 2011 o $10.000 in aggiunta per l’affitto di base). Ogni anno in seguito, l’inquilino paga la sua quota pro rata delle spese della proprietà, ma solo nella misura in cui tali spese superano i $40.000 stabiliti nell’anno base. Nella maggior parte dei casi, l’aumento annuale delle spese è stimato all’inizio di ogni anno e gli inquilini pagano mensilmente per distribuire il costo nel corso dell’anno. Nell’esempio precedente, se all’inizio del 2011 il padrone di casa sopra stimato l’aumento delle spese di proprietà a $12.000, l’inquilino avrebbe pagato pagamenti mensili di $200 (20% di 12.000 diviso per 12 mesi) per un totale di $2.400. L’inquilino paga così più del dovuto 4 400. Alla fine del 2011, il padrone di casa avrebbe eseguito una riconciliazione spesa con conseguente extra $400 essere accreditato di nuovo al locatario.

Quando viene presentato un contratto di locazione anno base, gli inquilini dovrebbero adottare misure per ridurre al minimo l’incertezza della loro quota di spese future. Innanzitutto, assicurarsi che il calcolo dell’anno di base sia accurato. I proprietari non dovrebbero essere riluttanti a rivedere i loro calcoli con i potenziali inquilini. In secondo luogo, chiedere dati storici e tendenze per vedere come le spese sono aumentate nel tempo. Questo dà inquilini una base ragionevole da cui anticipare le spese future. Gli inquilini che si trasferiscono in uno spazio commerciale dopo il primo dell’anno dovrebbero chiedere 12 mesi di protezione dell’anno base garantendo 12 mesi di locazione prima che le spese diventino dovute. I proprietari più grandi sono in genere più suscettibili a questa richiesta. Gli inquilini dovrebbero anche prendere in considerazione la possibilità di chiedere un tetto alle spese operative. La maggior parte dei proprietari saranno riluttanti. Tuttavia, vale la pena chiedere in quanto vi sono alcune circostanze che possono comportare notevoli spese impreviste associate a rimodellamenti, miglioramenti e/o rivalutazioni fiscali dopo la vendita o il trasferimento della proprietà della proprietà.

Inquilini e proprietari dovrebbero fare attenzione quando negoziazione accantonamenti lordi – up in leasing anno base. Con gli accantonamenti lordi, i proprietari calcolano la quota pro rata degli inquilini delle spese variabili (spese che variano con l’occupazione) in base all’occupazione del 95% o del 100%, consentendo ai proprietari di recuperare le spese effettive dagli inquilini esistenti quando l’occupazione è bassa. Nelle locazioni anno base, gli inquilini devono garantire che le disposizioni lorde up si applicano all’anno base, nonché anni successivi per evitare aumenti significativi delle spese quando i livelli di occupazione aumentano dopo l’anno base. In caso contrario, se l’anno di base è uno con meno di piena occupazione, gli inquilini saranno responsabili per le spese associate con piena occupazione in seguito (aumenti delle spese a causa di nuovi inquilini). Fintanto che è incluso l’anno base, gli inquilini con leasing anno base beneficiano di accantonamenti lordi-up. Per evitare conflitti futuri, il contratto di locazione dovrebbe identificare specificamente quali spese saranno variabili e quali saranno fisse. Infine, gli inquilini dovrebbero chiedere diritti di revisione per garantire che le spese siano determinate con precisione e che i proprietari vengano rimborsati solo per le spese effettive.

Finché i proprietari rappresentano accuratamente le spese, i contratti di locazione dell’anno base sono vantaggiosi sia per i proprietari che per gli inquilini. L’onere degli inquilini per le spese comuni è limitato agli aumenti rispetto al livello dell’anno base e i proprietari mantengono la stabilità delle entrate. Consultare un avvocato di locazione commerciale di San Diego.

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